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窮人也能投資房地產 二○○七年REITs高報酬依舊?

2007年一開始,REITs型基金就延續去年的熱度,成為最「主流」的「另類」投資商品。

根據投信投顧公會統計,二○○七年一月份,REITs型基金就成為所有基金成長之冠,單月規模大增台幣三百四十八億元。

REITs當紅,與台灣近年房價大漲有關。以台北市為例,預售屋平均房價不斷攀升,去年更來到每坪台幣四十三萬五千元的十年高點。台北縣、台中市也不遑多讓,紛紛創下歷史新高。

「房價漲、薪水不漲」,財團、投資客搶進台灣房市,一般受薪階級卻往往一屋難求,難以跟上房地產成長腳步。進入門檻較低的REITs(Real Estate Investment Trusts,將房地產產權或股權分散,透過證券化方式供投資人參與),因此在近年愈來愈受到投資人青睞。

「REITs可以說是用最少成本,參與房市成長的管道之一,」瑞銀投信助理副總裁游正雍說,「買一張國內的REITs、或定期定額投資一檔國際REITs基金,萬元左右就可以佈局國內甚至全球房地產。」

REITs的另一項優勢,則是收益固定與波動性相對較低。根據全球REITs走勢的重要指數GPR REIT指標顯示,REITs相對於全球股債市主要指標而言,長期波動度低於股市,報酬率卻十分可觀。

去年全球REITs的高報酬率,更遠遠超乎專家預期。根據ING投顧統計,二○○六年全球REITs平均報酬率高達三五%,大幅超越MSCI世界指數二○.七%與JP Morgan全球政府公債指數五.九%的報酬率。

「我們預估今年的全球REITs,還會有八%到一二%的報酬率,」ING投資管理亞太區總監范凱儒(Carol Venes)信心滿滿地說。

不過,在歷經一波大幅成長後,現在投資REITs,是否仍然穩賺不賠?國內外的REITs商品有何差異,投資時適當比例為何,又需要注意哪些風險?

國內REITs:限制仍多,保守為宜

國內投資人由於對台灣房地產較為熟悉,因此在選擇REITs時,往往會先考慮國內的商品。

不過,國內REITs的限制仍多,例如投資標的不夠多元、以及法規尚未與國際接軌等,導致平均報酬率無法與國外相比。

投資人必須先清楚認知幾個重要觀念:

首先,許多人誤以為國內REITs能反映房市漲跌,「但事實上,目前各檔REITs,與房地產價格連動性很低。」負責國內REITs信評業務的中華信用評等公司分析師蕭黎明指出,由於REITs著眼於長期而穩定的租金收入,因此投資標的以商辦大樓或飯店、商場為主。但相對於私人住宅房價的飆升,商辦大樓由於內需下降等原因,租金卻未見上揚。

「以台北市來說,除了信義區之外,商用大樓租金漲幅不到五%,自然會影響到國內REITs的獲益率,」富邦投顧不動產研究員魏彰志說。

另外,國內REITs較缺乏地區和投資標的多元性。從目前國內市場上,七檔可公開交易的REITs基金組成來看,投資標的高度集中於北市某幾個地段的商辦大樓,而且多為發行機構自己所有。

「不能投資較有增值潛力的地區,卻要替國內財團既有的房地產解套,投資人難怪興趣缺缺,」一位外商私人銀行董事總經理不客氣地質疑,國內發行REITs的機構,是不是把真正能獲利的產權證券化,與投資人共享。或只是透過REITs將既有的固定成本轉為現金,拿去投資更具利潤的標的?

修法活絡市場

部份落後於國際的法規,也綁住了國內REITs的發展。立法院目前一讀通過「不動產證券化修正條例」,即透過兩大修正重點,希望更活絡市場。

其一是REITs可追加募集發行。這代表發行公司可以像企業辦理現金增資一樣,視需要讓更多股東參與,也能擁有更多籌碼,增加投資標的。

「這在國際上已很普遍,台灣卻仍待開放,」魏彰志表示,未來若法案三讀通過,國內管理良好的REITs規模將可望擴大,也等於把整個市場做大。

此外,國內REITs的投資範圍可望放寬。「開發型REITs」就是一例,未來包括新市鎮規劃、都市再造等開發案,都能夠讓投資人透過REITs參與,增加商品的多樣性與利潤,「當然相對來說,風險也上升了,」游正雍說。

不過在目前台北商辦建築整體而言仍供過於求,以及相關法規尚未三讀通過的情況下,對國內REITs不宜過度樂觀,投資比重更應保持在固定收益商品的兩成以下。

相對國內REITs略顯停滯,境外基金開放代理後,全球REITs大舉搶攻台灣市場,許多投資人著眼於去年的高獲利,也紛紛加碼進場。

國際REITs:分散佈局,期待合理收益

「由於擁有較大的彈性,境外REITs更有迴避風險和增加收益的優勢,」寶來投信總經理劉宗聖表示,國際REITs基金可先粗分為兩種,一為直接投資區域房地產的REITs基金,另一種則是以各國或區域的REITs為投資標的,可以自由轉換的組合型基金(Fund of Funds)。目前台灣投資人可購買的境外REITs包含上述,則共有近三十檔之多。

《摩根富林明全球REITs報告》指出,在預期全球經濟穩健成長、及資金行情熱絡的環境下,由於國際資金持續湧入,REITs基金在今年仍是可以分散風險和追求獲利的理想標的。該報告並提出幾個值得注意的REITs市場,如加拿大、新加坡以及近年才剛起步的英國和歐元區市場等。

ING研究部也預測,今年除了日本REITs預估總報酬率為二%到五%較為遜色外,全球REITs平均報酬率為八%至一二%,再加上高達三%左右的全球REITs平均股利率,獲利依然可期。

不過,投資境外REITs至少要注意三大風險。首先是市場連漲多年,須留意投資的進場時機,是否已在高點。

其次,市場分析師大都表示,REITs基金的研究門檻較股票型基金更高,「因為變數太多,一般投資人不容易正確判斷出一個區域甚至國家的整體房地產走勢,」魏彰志說。

最後,則是所有境外基金所共同面對的匯率風險,和相對於國內而言,較高的手續費成本。「你可能會因為匯率而多賺一成,也可能所有獲利都因此被吃掉,」蕭黎明說。

長期觀察亞洲市場與世界房地產狀況的范凱儒,也提醒台灣投資人,別被去年REITs的高獲益率衝昏了頭,「妥善分配資產,不要過度集中,並期待REITs的穩定獲益,而非如去年偶然的超高報酬,才是最好的投資方式。」
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